5月(yuè)以来(lái)，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的(de)机构对(duì)于这一板块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额(é)均较4月(yuè)28日(rì)时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据(jù)基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个股分别(bié)为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业(yè)红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地产(chǎn)的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比却(què)断(duàn)崖(yá)式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进(jìn)一(yī)步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了(le)三年来(lái)的首次回(huí)升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公(gōng)募(mù)对房(fáng)地产行业的持股比例(lì)也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重(zhòng)仓(cāng)持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募(mù)基(jī)金(jīn)一季报汇(huì)总的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)排(pái)名最高(gāo)的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排(pái)在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之处首先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看(kàn)均有(yǒu)退步(bù)，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈(quān)判(pàn)断房(fáng)地产已经进入大分(fēn)化时代，一二(èr)线城市好于三(sān)四线城市(shì)。而映射(shè)到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去(qù)不(bù)返了(le)。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的(de)。但(dàn)在(zài)这(zhè)几(jǐ)年特(tè)殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类(lèi)似(shì)的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量(liàng)增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出(chū)来去刺(cì)激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也(yě)不(bù)支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而(ér)行业(yè)高增(zēng)的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或(huò)将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着(zhe)地产的(de)高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容(róng)易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的(de)民(mín)营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率的(de)提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕细(xì)作个(gè)股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实(shí)之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名(míng)前五的(de)公(gōng)司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该股的(de)基本(běn)面来看，上实(shí)发展的主营业(yè)务为房(fáng)地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等(děng)都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的收入利(lì)润规模大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季度(dù)十大(dà)流(liú)通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前十中，这也(yě)是连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现的机构(美人刑是什么，古代刑法美人计是什么意思gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿(ná)地(dì)力(lì)度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额(é)）基本(běn)在(zài)30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的(de)结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部分公司(sī)尤其(qí)是央企占据(jù)显著优势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质的(de)开发资(zī)源(yuán)和良好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企(qǐ)业的资产会(huì)有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在(zài)这(zhè)一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶(jiē)段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估值(zhí)相(xiāng)对较低(dī)，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代(dài)中(zhōng)行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益(yì)于(yú)行(xíng)业集中(zhōng)度提升(shēng)的(de)头(tóu)部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在(zài)三个方面(miàn)是(shì)否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融(róng)资成本保持(chí)低位，美人刑是什么，古代刑法美人计是什么意思其次是销(xiāo)售(shòu)份额(é)持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房(fáng)企一(yī)季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净(jìng)利(lì)均(jūn)实现了(le)业(yè)绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长。而这些(xiē)公司也(yě)是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续(xù)性地(dì)拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城市四月环(huán)比三月相对表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括北(běi)京、上海在内(nèi)的(de)绝大(dà)多数城市(shì)都(dōu)出现环(huán)比下(xià)滑(huá)的(de)情况。而(ér)现在(zài)五月的(de)市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的(de)资金面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六月(yuè)份房企为了(le)半年(nián)报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都(dōu)比想象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这(zhè)也意(yì)味(wèi)着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得比同行好得多的(de)企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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